Категории бизнес - плановБизнес-план: Бизнес план ремонтно-строительной компанииПока люди покупают и продают квартиры, а домостроительные комбинаты сдают в эксплуатацию дома, малопригодные для жизни нормального человека, небольшие отделочные фирмы не останутся без работы. Только в Москве ежегодный оборот рынка ремонтно-строительных услуг - 1,5 миллиарда долларов
Светлые времена <черного> бизнеса
Бизнес по отделке и ремонту квартир существовал даже тогда, когда о частной собственности и предпринимательстве в стране даже и не мечтали. Тогда, чтобы заменить плитку в ванной или побелить потолок, жильцы нанимали на ближайшей стройке или через знакомых мастеров или целые бригады.
С наступлением рыночных времен <специалисты по ремонту> смогли легализоваться. Одни за десять с небольшим лет сумели создать солидные фирмы. А кто-то так и продолжает работать <по старинке> - неофициально. Впрочем, принципы работы фирм, имеющих лицензии, мало чем отличаются от тех, у кого лицензии нет и никогда не будет. Как признают в неофициальных беседах сами строители, бизнес этот как был черным, так и остался таковым в 90% случаев. Налоговики по квартирам ходить не будут, а объем работ учесть никакой возможности нет: все расчеты идут налом.
Сколько сейчас ремонтно-строительных фирм в России - точно не берется подсчитать никто. По предположению Алексея Васькова, генерального директора фирмы <Ост-строй>, только в Москве их не менее пяти тысяч. Но работы хватает всем.
- Мы отказываемся от недостаточно интересных предложений, - утверждает Алексей Сидоров, директор строительной компании <Свеалл>. - Это только после кризиса все хватались за любые заказы и по любым ценам. Но сейчас в Москве появляется столько новых домов, что ситуация для нашего бизнеса крайне благоприятна.
Национальные особенности стройплощадки
Ежегодно в Москве возводится примерно 2,5 млн. кв. метров новостроек без отделки и около 1,5 млн. кв. метров социального жилья с простейшей отделкой. Кроме того, ежегодно меняют своих хозяев 70 тыс. квартир <вторичного рынка> (средний метраж квартиры - 60 кв. м). Конечно, некоторые новоселы в целях экономии предпочитают делать ремонт самостоятельно или с помощью друзей и знакомых, но таких не больше 5%. Как правило, люди покупают квартиру не на последние деньги, закладывая определенные средства на ремонт и смену обстановки. Плюс работы ремонтным бригадам добавляет <текущий ремонт>, в котором раз в 7-10 лет нуждается каждая квартира.
Сейчас, в зависимости от качества, ремонт одного квадратного метра стоит в Москве от $50 до $150. Таким образом, если сложить и перемножить все эти цифры, получается, что ежегодный оборот столичного рынка ремонтно-строительных услуг составляет $1,5 млрд.
Сегодня, по сравнению с тем, что творилось лет пять-шесть назад, строительный сектор можно назвать вполне цивилизованным. Раньше в нем действовали законы бандитского капитализма: было и примитивное <кидалово> (клиентов, партнеров и рабочих), и <развод> заказчиков на круглые суммы.
Как предположил владелец одной из компаний, пожелавший остаться неизвестным, <до трети наиболее успешных ремонтных фирм начинали свой бизнес именно с подобных махинаций, в основном обманывая своих работяг>. Делалось это так: на стройку привозили бесправных молдаван, украинцев или таджиков, обещая золотые горы. Момент расплаты с ними постоянно оттягивался - лишь периодически рабочим подбрасывали денег, чтобы те не умерли с голоду. А после завершения стройки их вывозили за город, запугивали и отпускали. Если учесть, что фонд оплаты труда составляет до 60% стоимости заказа, а платили гастарбайтерам не более 2%, то деньги таким образом удавалось экономить немалые.
Три класса ремонта
Ремонт обычно делится на три качественные категории: косметический, эконом-класса и люкс.
- Понятие <евроремонт> уже устарело, хотя до сих пор, по привычке, используется в рекламе, - говорит Алексей Васьков. - Самый качественный ремонт называется <люкс>.
Ниже всего стоимость <косметики> - в среднем $50 за кв. м. За эти деньги делаются простейшие работы, придающие помещению внешний лоск: поклейка обоев, побелка потолка, замена кафельной плитки. <Люкс> стоит $100-$150. В ходе такого ремонта строители придают абсолютно правильную геометрию стенам, полностью выравнивают потолки и полы и используют для отделки лучшие материалы. Золотую середину занимает <эконом> ($70-80 за 1 кв. м), более низкая стоимость которого образуется за счет снижения трудоемкости операций. Например, выравнивается не вся стена, а только 20 см снизу и сверху, что создает видимость правильной геометрии.
- Наиболее выгодно делать ремонт класса <эконом>, - утверждает Алексей Васьков. - Времени и трудозатрат он требует меньше, чем люкс, но стоит дороже, чем <косметика>.
Алгоритм выполнения заказа таков. После звонка потенциального клиента к нему бесплатно выезжает прораб или сметчик (если необходимо, в дальнейшем к ним присоединяется архитектор). Они выясняют на месте требуемый объем работ и приблизительно прикидывают стоимость. Затем составляется смета с подробным перечнем необходимых материалов и трудозатрат. Если заказчика устраивает сумма, работы начинаются через три дня после подписания договора.
- Большинство небольших фирм работает без склада, напрямую, под конкретный заказ, доставляя материалы с рынка. Но если объемы достигают какого-то уровня, то склад становится рентабельным, позволяя закупать материалы оптом, - советует Азамат Хасанов из фирмы <Творческая мастерская интерьера>.
- Первыми на объекте появляются сломщики, задача которых - снести межккомнатные перегородки и вообще все, что мешает, - говорит Алексей Васьков. - Это самые низкооплачиваемы рабочие, в день получающие по 300 рублей. Их основной инструмент - кувалда. Часто этим занимаются выходцы из стран бывшего СССР, но я обычно привлекаю к работе своих друзей-студентов, желающих подзаработать.
Кстати, у 90% ремонтных <контор> нет постоянного штата рабочих, сидящих на окладе. Их труд оплачивается сдельно. Например, <Ост-строй> сотрудничает на постоянной основе с 80 рабочими всех необходимых в строительстве специальностей. Этого вполне хватает, чтобы <вести> одновременно несколько заказов. Стоит появиться новому заказчику - достаточно сделать звонок, например, маляру-штукатуру или плиточнику, и тот завтра же готов выйти на работу.
А Азамат Хасанов честно признался, что для простейших операций иногда приходится привлекать рабочих с соседней стройки: <занимаются этим практически все>.
Сейчас недостатка в строителях Москва не испытывает. Но фирмы, дорожащие своей репутацией (а она напрямую зависит от качества), стараются не пользоваться услугами приезжих гастарбайтеров.
- Подойдешь на строительном рынке к человеку, рекламирующему свои услуги на картонной табличке, и спрашиваешь: сколько стоит квартира с высшим качеством отделки? Он отвечает - 120 долларов за квадратный метр! - рассказывает Алексей Васьков. - То есть расценки у них практически <фирменные>, гарантии же - никакой. Хотя при аврале мы тоже изредка пользуемся услугами <строительных сутенеров> для поиска рабочих. Правда, потом <чужих> рабочих надо проверять в деле. Иначе они могут испортить материалы.
После сломщиков на объект приходят узкие специалисты - штукатуры, плиточники, паркетчики, электрики, сантехники. Иногда встречаются рабочие-универсалы, совмещающие сразу несколько, как правило родственных, специальностей, например плиточник-сантехник.
- На одной квартире может последовательно работать до 20 человек, - говорит Алексей Сидоров. - Это позволяет обеспечить практически конвейерную точность.
Время и деньги
Количество заказов достаточно сильно меняется в течение года, традиционно увеличиваясь поздней весной и летом, а в декабре стремясь к нулю - мало кто затевает ремонт перед Новым годом.
Обычно на отделку <трешки> по классу <люкс> требуется три месяца, <двушка> делается за два - это при ежедневной работе с одним выходным. Быстрее не получается уже хотя бы потому, что определенные технологические операции должны выполняться в строгой последовательности, с определенными временными перерывами. <Косметику> можно сделать и за полторы недели (для однокомнатной квартиры), причем с минимальным количеством людей. Ремонт <эконом-класса> длится чуть дольше.
В последнее время многие фирмы стараются переходить на выполнение дешевых работ. Ответственность там ниже, чем при <люксовом> ремонте, а количество заказов, которые можно выполнить за одинаковый период времени, выше в несколько раз.
- Разные виды работ имеют совершенно разную рентабельность. Наиболее выгодные мы на нашем строительном сленге называем <сладкими>, - рассказывает Алексей Сидоров. - К таким относятся установка кондиционеров, стеклопакетов, электрика. В них прибыль может доходить до 50%. К примеру, установка одной розетки или выключателя стоит в Москве $8, долбежка штраба (канала в стене для прокладки кабеля) - еще $2-3 за погонный метр.
- На первый взгляд кажется, что расценки на некоторые виды работ невелики, - поясняет Алексей Васьков, - но на самом деле, к примеру, в <трешке> полная <разводка> электрики обойдется заказчику в тысячу долларов. Из таких маленьких пунктиков складывается вполне приличная смета. Поэтому нам выгодно держать электрика в штате - в месяц мы платим ему $800, на оборудование одной квартиры у него уходит дня 3-4, и приносит он фирме в месяц не одну тысячу долларов.
К очень выгодным относятся также сантехнические работы - сейчас даже мастера-индивидуалы не берут меньше $50 за установку унитаза, раковины или полотенцесушителя.
Одной из самых выгодных операций остается слом: при небольших затратах на оплату неквалифицированного труда он может принести до нескольких сотен процентов прибыли. Пара рабочих в одной квартире за день могут наломать стен на $100.
А вот плиточные и малярные работы находятся на грани окупаемости. Например, за квадратный метр укладки плитки заказчик платит $10-12. Дешево стоит и малярка - от $3 до $10. Но многие фирмы не отказываются покрасить даже несколько метров стены. После этого заказчика можно уговорить сделать что-то еще, если он останется доволен качеством.
О пользе порядочности
Такое, чтобы заказчик остался полностью доволен, бывает достаточно редко.
- Хоть и мелкие, но огрехи случаются всегда. Все нормальные строители их исправляют без вопросов и за свой счет: репутация дороже, - признает Азамат Хасанов.
По словам Алексея Сидорова, наиболее распространенная проблема - уложиться в оговоренный срок.
- Иногда получается так: электрик закончил свою часть работы вовремя, надо запускать маляров, а они задействованы на другом объекте. Можно, конечно, пригласить людей со стороны, но это накладно и неизвестно, чем закончится, - приходится ждать, пока освободится свой.
Практически у всех строителей в договоре существует пункт о штрафных санкциях за нарушение сроков, хотя вначале кажется, что лучше обойтись без него. Дело в том, что если размер штрафа не зафиксирован документально, заказчик может предъявить претензии на любую сумму. Как правило, штраф составляет 0,5% от общей суммы сметы за каждый день задержки. При этом общая сумма выплат не может превышать 10%.
По словам бывалых строителей, есть множество способов <разводки> заказчика, но, если фирма пришла на рынок всерьез и надолго, пользоваться ими никто не советует. То, что работать по-честному выгоднее, доказывает пример Алексея Сидорова:
- В 1999 году меня пригласил новый заказчик, у которого в потолке были ниши с установленными массивными светильниками. Требовалось просто сделать гладкий потолок, для чего заказчик собирался зачем-то забетонировать светильники, хотя достаточно было прикрыть все гипсокартоном. Когда я ему это объяснил, он удивился, сказав, что я первый, кто подумал не о своих, а о его деньгах, отказавшись от дополнительной прибыли. С тех пор он стал нашим постоянным клиентом, и эти деньги многократно <отбились>.
Впрочем, небольшими приписками в разумных пределах занимаются практически все.
- Сколько точно потребуется мешков с тем же цементом, заказчик никогда не поймет, - говорит Алексей Васьков, - то ли 16, то ли 18. Даже мы иногда не можем предсказать это точно: в процессе работы нередко всплывают какие-то дополнительные проблемы. Так что даже из целей предосторожности лучше подстраховаться, вписав в смету хотя бы на 10% больше материалов, чем требуется.
В поисках заказчиков
Основные клиенты отделочников - жильцы, только что въехавшие в новостройки. Именно поэтому свои основные рекламные усилия ремонтники направляют в строящиеся новые районы. По словам владельцев фирм, большинство заказов они получают за счет распространения по новым домам рекламных буклетов.
- К нам до 80% заказчиков приходят по рекомендации, - утверждает Азамат Хасанов. - Остальные 20% - через Интернет. Часто бывает так, что мы делаем какую-то квартиру, соседи видят, что работа идет хорошо, и тоже становятся нашими заказчиками.
А вот от рекламы в прессе пользы нет. По словам Алексея Сидорова, несколько объявлений, которые его фирма размещала в специализированных газетах, не дали ни одного заказчика. Буклеты, Интернет и личные контакты - самые верные способы заявить о себе.
Сколько стоит входной билет?
Вложения в ремонтно-строительную фирму могут быть весьма скромными. Основное - найти заказчиков и квалифицированных мастеров. На первых порах можно обойтись и без офиса.
- Сейчас порог вхождения в наш бизнес начинается от $10 тыс., - считает Алексей Сидоров. - Из них $3 тыс. уйдет на оргвопросы (регистрацию, получение лицензии), примерно $5 тыс. потребует покупка профессионального инструмента (дрелей, перфоратора, стремянок, отверток и пр.). Плюс деньги на покупку машины. Без <Газели> трудно придется даже самой мелкой фирме. Сейчас аренда сторонней <Газели> обходится в 200 рублей в час на время не меньше 3 часов. Платить эти деньги за перевозку пары мешков или унитаза слишком накладно.
Некоторым фирмам везет: они перерастают уровень квартирного ремонта, и им доверяют переделку офисов. Это выгоднее хотя бы потому, что офисные площади зачастую гораздо больше площади квартир.
И совсем крупная удача - когда фирма получает очень большой корпоративный заказ. Но эта игра ведется уже по другим правилам. Как признают абсолютно все строители, получить крупный заказ возможно только за <откат>. Размер его, как правило, составляет до 10% от сметы.
СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ?
На такой финансовый результат может рассчитывать московская фирма, ежемесячно сдающая четыре объекта - квартиры средней площадью 60 кв. метров каждая, - при стоимости ремонта $100 за один кв. метр. |
|