Категории бизнес - плановБизнес-план: Бизнес план управляющей компанииРынок управления коммерческой недвижимостью находится в стадии становления, но уже в ближайшие годы ожидается его бурный рост. Так не пора ли начать присматривать свою нишу в этом секторе? Первые управляющие компании появились в России в конце 90-х годов, но даже спустя 10 лет рынок управления коммерческой недвижимостью все еще находится в стадии формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать интересы его участников, а законодательная база далека от совершенства. Вне конкуренции Сегодня в России услуги по управлению недвижимостью оказывают либо западные компании (иногда с сомнительным в своей стране прошлым), либо местные фирмы, которые отпочковались от крупных агентств недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаний или же выросли сами по себе. Более или менее цивилизованным и понятным можно назвать этот сегмент только в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах объектов, пригодных для управления, значительно меньше, а те, что есть, чаще всего управляются самими девелоперами. - Объемы строительства объектов высокого класса за пределами столиц незначительны, потому и востребованность управляющих пока еще невелика, - отмечает Светлана Колесова, заместитель директора пермской управляющей компании <Финрент>. - Для регионального рынка характерна организация собственных управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же сторонней, частной УК практически не распространено. В столицах все большее число владельцев объектов недвижимости осознает плюсы привлечения частной компании. <Собственники готовы передавать свои объекты в управление. В основном это property management (работа с арендаторами) и facility management (техническое обслуживание объекта). Такие виды деятельности проще передать в управление сторонней компании и контролировать лишь финансовые потоки>, - подчеркивает руководитель отдела маркетинга компании <АЛМ-Девелопмент> Глеб Ялымов. По словам Ялымова, только в его компанию за прошедший год обратилось порядка 20 собственников с просьбой взять их объекты в управление. Однако число зданий, находящихся под управлением собственников, превосходит количество переданных в частное управление. <Все больше собственников недвижимости обращаются к профессиональным управляющим, но об оформившейся тенденции говорить пока рано, - уверена генеральный директор компании <Савацкий. Управление недвижимостью> Евгения Власова. - Проблема в том, что большинство собственников диверсифицируют свои инвестиции и почти всегда смотрят на любое вложение как на потенциальную возможность стать профессионалом в новой области, будь то добыча энергоресурсов, девелопмент, строительство, управление или эксплуатация>. По экспертным оценкам, в Москве только 20% зданий управляется частными компаниями. Конкуренция между УК как таковая еще не сложилась, и место на рынке есть. Светлана Колесова считает, что рынок не насыщен, и на нем практически нет компаний, которые профессионально занимались бы только управлением недвижимостью. <Основной вид деятельности - это оказание риэлторских услуг. Между тем, в этом рыночном сегменте созданы все условия для появления компаний, которые профессионально будут заниматься только управлением>, - убеждена Колесова. - Сегодня выходить на рынок в Москве сложнее, чем три года назад. Потому что теперь нужно больше знать и уметь, - рассказывает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ, выводящей УК на рынок, Оксана Крымина. - Но собственники уже знают о самой услуге и спокойно относятся к идее привлечения стороннего управляющего. Если еще три года назад при работе с владельцем здания ему необходимо было объяснять - не чем одна компания лучше другой, а что такое управление недвижимостью вообще и зачем оно нужно, то сегодня все иначе. В Москве и Питере понимание уже пришло, поэтому компании стараются конкурировать по качеству предлагаемых услуг. Отставание же регионов, по словам Оксаны Крыминой, составляет около пяти лет. Поэтому там можно <творить все, что угодно>, и все равно работать успешно. Главное - доказать собственнику, что ему вообще нужна эта услуга. Итак, ниша для старта есть, осталось только понять, как в нее войти. Не тот уровень Чем же занимаются управляющие? Их основная цель - приносить собственнику максимальный доход, увеличивать инвестиционную стоимость объекта и освобождать время собственника для ведения его основной деятельности. Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний - это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте - facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management - оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж - asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания. Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. Да и то - далеко не всегда на должном уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной российской управляющей компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности - вполне достаточная. По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%. Впрочем, по словам управляющих, на рынке представлены как компании, которые берутся только за объекты, приносящие не менее 50% прибыли, так и те, для кого и 10% с объекта - очень хорошо, учитывая объемы. <Существуют компании, не выходящие на объект без гарантий 100%-й рентабельности, - констатирует президент санкт-петербургской группы компаний <Бекар> Александр Шарапов. - Мы же ориентируемся на существенное увеличение объемов управляемых площадей и закладываем свою рентабельность в размере 10-20%>. А генеральный директор УК <Габа-Эстейт> Денис Габа признался <Бизнес-журналу>, что первый объект, взятый в управление его компанией, приносил около 8%, и в тот момент (на старте бизнеса) это уже было хорошо. Таким образом, стартующим предпринимателям следует сразу же уяснить: на заре бизнеса золотых гор не будет, а погоня за сверхприбылями в этом деле равносильна полному провалу. <Охотникам за миллионами явно не сюда! На этом же рынке гарантирован стабильный, но не очень высокий доход>, - категоричен один из экспертов. Управляющая компания в деталях
Вы откуда и куда? В принципе, случайных людей на рынке управления коммерческой недвижимостью практически нет. Как правило, начинающие свой бизнес управляющие - выходцы либо из других аналогичных компаний (возможно, западных, представленных на российском рынке), либо из других отраслей рынка коммерческой недвижимости - брокерских, риэлторских, консалтинговых фирм, девелопмента, оценки и т. д. Эксперты говорят и о выходцах из банковской и инвестиционной сфер. Во многом именно предыдущая специализация бизнесмена определяет то, в какой нише рынка управления он готов стартовать.
- Одни участники рынка вышли из банковского и финансового секторов; вторые из рынка недвижимости (девелоперы и риэлторы); третьи представляли эксплуатационные компании, - утверждает Глеб Ялымов. Первые стали заниматься
По мнению Глеба Ялымова, большинство российских компаний работает в области эксплуатации объектов недвижимости ( Прежде чем начинать бизнес, следует сразу определиться с тем, какую услугу и каким собственникам управляющая компания будет оказывать. Если распылиться и попытаться делать все, то в скором времени компания либо не выдержит нагрузок и перестанет существовать, либо сотрудники будут работать на износ, что, в конечном счете, снизит качество оказываемых услуг и не позволит рассчитывать на серьезные позиции на рынке. Кстати, Денис Габа советует начинающим предпринимателям на первых этапах развития бизнеса четко сконцентрироваться на том, каким именно типом коммерческой недвижимости планируется управлять, и определиться с классностью. По экспертным оценкам, сегодня стартовать лучше всего в нише управления объектами класса В и реконструируемыми зданиями С-класса. Верхний же сегмент рынка почти полностью поделен между западными игроками. А вот ниша В и С классов им не интересна. Трудности управления Так где же взять первый объект? По признанию всех участников рынка, это и есть самая большая проблема стартующих компаний. <Для начинающей управляющей компании, у которой за спиной нет определенного числа успешно реализованных проектов, становится очень сложно убедить собственника в том, что качество его услуг будет на уровне>, - подчеркивает Светлана Колесова. <Пожалуй, новым игрокам будет тяжело прийти на рынок просто так. Если это компания без предыдущего опыта управления, то ее путь будет долгим и тернистым - с пробами, ошибками и непредсказуемыми результатами>, - добавляет Евгения Власова. Значит ли это, что предпринимателям, не владеющим объектами недвижимости, выход на рынок заказан? Ни в коем случае. Да, сложно, но возможно. Многие компании начинали без объекта, а становились крупными игроками рынка. - Судя по моему опыту, первый объект, как правило, находится по записной книжке, - на полном серьезе говорит Денис Габа. Действительно, просто так прийти к собственнику и уговорить его отдать объект в управление не удастся. А вот по знакомству - вполне. Зато после получения первого объекта дело идет веселее. - Рынок управления коммерческой недвижимостью является довольно закрытым. На первоначальном этапе получение объектов в управление возможно только лишь при дружеских отношениях с собственником недвижимости, который настолько вам доверяет, что готов отдать ее в управление. В дальнейшем при увеличении количества квадратных метров в управлении процедура получения объектов упрощается, - уверена Светлана Колесова. По утверждению Оксаны Крыминой (маркетинговая группа БЕШ), существуют два основных способа старта бизнеса в сегменте УН: с объекта или с команды. Впрочем, команда эта должна была также где-то сложиться. То есть совсем дебютантам создать успешную компанию проблематично. <Новички рынка, только закончившие университеты или курсы управляющих, должны сначала раствориться в коллективе более опытных коллег и только потом, набравшись практического опыта и заработав имя на рынке, делать что-то свое>, - уверена Оксана Крымина. В общем, успех бизнеса во многом будет зависеть от правильного подбора команды и имеющегося у основателя и сотрудников опыта работы в сфере недвижимости. Хотя кадры - это тоже проблема: квалифицированных специалистов катастрофически не хватает, а те, которые есть, слишком амбициозны. <В регионах кадровая проблема стоит не так остро, - уверен Денис Габа, - там люди готовы идти на меньшие зарплаты, они, в отличие от Москвы, крепче держатся за работу, поэтому и подобрать их проще>. Еще одна забота - необходимость поддерживать высокое качество услуги. На рынке все друг друга знают, поэтому слух о том, что управляющий напортачил с объектом и привел его к упадку, сразу же дойдет до ваших потенциальных клиентов. На старт! Внимание! Стоп? Начинать бизнес в этом сегменте просто и сложно одновременно. Стартовые вложения делятся на оплату труда сотрудников (сумма зависит от их численности, средняя зарплата топ-менеджера начинается от 1,5 тысячи долларов, а гендиректора - от 4 тысяч), аренды офиса (эксперты советуют не скупиться: здесь лишний блеск не помешает), проработки четкой стратегии управления и алгоритма действий на объекте (как именно управлять) и рекламной кампании. Ключевыми сотрудниками являются гендиректор, его заместитель, финансовый (коммерческий) директор, маркетолог (и пиар-директор), бухгалтер, юрист, непосредственно руководитель по техническим вопросам и вопросам эксплуатации, а также рядовой персонал, который в офис сажать не обязательно. Рядовые сотрудники должны работать на объектах, и там же им выделяются помещения. Таким образом, затраты на зарплату составят на первом этапе около 20 тысяч долларов в месяц. Аренда офиса (50 метров в хорошем районе) обойдется еще в 25 тысяч долларов в год (две с небольшим тысячи в месяц), а рекламная кампания - от 5 тысяч у. е. в месяц. Причем, как считает Оксана Крымина, прямая реклама приносит мало пользы - куда важнее представленность компании в прессе, известность брэнда и т. д. <Собственника недвижимости обкладывают информацией со всех сторон, и он волей-неволей замечает управляющую компанию>, - поясняет Оксана Крымина. При простой рекламе такой эффект не достигается. Ну и не нужно забывать про удобный для посетителей сайт (от 1 000 долларов): его наличие не просто желательно, а обязательно. Таким образом, в целом при экономном подходе можно уложиться и в 25-30 тысяч долларов. Наиболее приемлемой для старта эксперты называют сумму в 50 тысяч долларов. Такая база позволит набрать более профессиональных сотрудников и быстрее получить первый объект. В среднем услуги УК оплачиваются в виде процента от потока доходов на объекте. По оценке Александра Шарапова, оплата услуг УК составляет от 3 до 10% от потока доходов. В случае с клинингом или facility management возможна и фиксированная оплата. И еще одна тонкость. Так как первый объект достается УК не сразу, то возникает резонный вопрос: за счет чего платить зарплату своим сотрудникам? Как правило, компании на старте, помимо <длинной> услуги (управление объектом), оказывают еще и <короткую>. Это может быть экспертиза или оценка объектов недвижимости, консалтинговая или брокерская деятельность и т. д. - зависит от имеющегося у предпринимателей опыта. Именно оказание таких услуг, которые продаются быстрее и проще, позволяет управляющему иметь прибыль до получения первого объекта. Рынок управления коммерческой недвижимостью растет, а вместе с ним и спрос на такого рода услуги. Какие они разные! На рынке управления коммерческой недвижимостью существует несколько основных категорий игроков:
В последнее время на рынок выходят некоторые агентства недвижимости, расширившие спектр предоставляемых услуг до управления недвижимостью. |
|